自房地产行业2015年“去库存”以来，全国商品房待售面积曾连续4年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。
据国家统计局统计，截至今年4月底，全国商品房待售面积5.同比增长87亿平方米.按人均住房建筑面积39%.按8平方米计算，现有商品房面积已足1400万人居住。由于各城市仍在大力出售土地，中国商品房广义库存（指可出售房屋数量与相关房屋用地建设之和）已达到38.4亿平方米，足以满足9600万人的生活需求。
从数据来看，目前广西防城港楼市库存需要12元.消化需要7年，哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市的去化周期超过100个月，这意味着销售现有库存需要8-10年。
最近，湖南省出台了一项新政策，要求暂停新的商品房用地审批，以减少供应，减少房地产市场库存。
全国现有库存1400万
今年以来，全国商品房销量持续下滑，1-4月销量为3月.78万亿，同比下降近30%。
在新房卖不出去的情况下，楼市又回到了高库存时代。
根据国家统计局的最新数据，截至今年4月底，全国商品房待售面积为5个.同比增长87亿平方米.与2021年底相比，4%的住宅商品房待售面积增加了4700万平方米。.同比增长142亿平方米.8%。
由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月新开工面积同比下降26%，竣工总面积下降12%，但库存仍在飙升。
住房和城乡建设部去年8月31日公布的数据显示，我国城镇居民人均住房建设面积已达39.8平方米。根据这些数据，现有的5.商品房面积57亿平方米，足够1400万人居住。
目前楼市待售库存数据已达四年新高。
2010年，我国商品房待售面积不足2亿平方米，随后5年数量迅速上升，2015年达到700平方米.19亿平方米的历史最高价值也是当年，全国房地产市场开始以各种方式去库存，随后商品房待售面积数据逐年下降。
根据国家统计局的数据，2018年商品房待售面积降至5.2019年，24亿平方米进一步米.98亿平方米。
因此，截至4月底的5.已超过2018年库存57亿平方米，接近2017年水平。
克而瑞研究中心认为，正是2020年初新冠肺炎疫情黑天鹅的突袭，打断了房地产市场库存的持续下行趋势。自2020年以来，库存规模从下降到上升，迎来了新一轮的周期变化。
据克而瑞统计，截至4月底，全国商品房狭义库存(指已批准预售证书的商品房面积未售出的部分)已达到6.08亿平方米，由于市场交易低迷，全国平均去化周期已超过两年，明显高于去年同期。
商品房广义库存(指可销售房屋和涉宅用地建设之和)已达388.4亿平方米，人均39.8平方米足够9600万人居住。
广西防城港的去化周期为152个月
就城市而言，不同能级城市的库存全面上升。
据克而瑞统计，各能级城市的去化周期均有稳步拉长的趋势，一线城市增至平均19.二线城市增至23个月.07个月，同比涨幅超过80%，三四线城市平均去化周期达到28%.库存风险在15个月内大幅上升，同比增长123%。
相比之下，北部和内陆地区的弱二线城市，东南沿海地区早期需求严重透支的三四线城市，库存压力非常集中。
其中，截至4月底，青岛、武汉、沈阳狭义库存均超过2000万平方米，位列前三。盐城、三明狭义库存同比增长200%以上，涨幅明显。
从去化周期来看，26个城市已经超过30个月，同比翻了一番，其中一半位于华南。广西防城港去化周期高达152个月，排名第一。现有库存需要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期超过100个月，排名第2-5位，这意味着它们只需要8-10年就能消化现有的房地产市场库存。
华南三、四级城市是典型的早期需求严重透支区域。目前，库存急剧上升，以惠州、珠海、东莞、中山为代表。在中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等房地产市场交易处处处于阶段性底部，没有复苏迹象，短期去压力。
在广义库存方面，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月底遥遥领先，超过1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠等，广义库存超过8000万平方米。
克而瑞研究中心认为，尽管许多城市最近出台了房地产市场放松政策，但去库存效果并不令人满意。以郑州为例，自4月份以来，放宽限购限售、新人才政策、契税补贴等房地产市场优惠政策频繁出台，但项目平均去化率仅为18%，近五年单月较低。受疫情影响，访问量较3月份有所下降，4月份狭义库存同比增长36%和14%，房地产市场的提振效果远低于预期。
湖南率先严格控制土地出让
从现有库存数据来看，我国商品房广义库存足以满足9000多万人的生活需求，狭义库存足以满足1000万以上人的生活需求。
在过去的十年里，我们的城市化水平有了很大的提高，综合人口数据和城市化率，城市商品房市场有多大？
根据国家统计局的数据，2021年底，我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测，到2035年，中国的城市化率将达到72%左右。根据第七次人口普查，全国共有14%.也就是说，未来13年，城市人口将增加约9884万人。
换句话说，我国现有商品房狭义库存仍有足够的市场消化，未来十年可以消化广义库存，但市场规模显然逐渐达到顶峰。
另一方面，如果中国的人均生活面积继续增加，房地产市场仍有进一步发展的空间。近日，全国房地产商会联盟主席、住房和城乡建设部住房政策专家委员会前副主任顾云昌表示，中国人均住房面积仍有10多平方米的增长空间。
他认为，目前我国人均住房面积接近40平方米，通常指建筑面积，而发达国家指套内使用面积
然而，对于基本面缺乏支持和严重缺乏购买力的大多数三、四级城市，克瑞研究中心认为情况并不乐观。防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等基本都是人口净流出城市。目前，商品房的消化周期超过45个月。即使供应不再大，中长期库存风险仍然较大。
棚改等手段在上一轮房地产市场去库存中发挥了巨大作用。据《人民日报》报道，十三五期间，全国棚改目标任务超过2000万套。据《中国商业新闻》统计，2016年~2019年4年，全国棚改总投资约6年.26万亿元。
如今，随着三四线棚户区改革的退潮，如何实现房地产市场的去库存？最近，湖南省出台了一项新政策，罕见地从土地供应端减少供应，以解决目前房地产市场的供需矛盾。
据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日，湖南省多部门联合发布《关于实施房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中提到各市、州、县、市商品房库存去化周期为13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地的审批，其中：对于商品房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品房用地审批，将商品房用地上市出让规模控制在上年供应量的20%以内；对于连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和上市出让。
上述通知称：要科学、准确、精细地处理存量房地产土地开发利用与已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实减少去化周期，确保房地产投资效益，防止资源浪费。
目前，各地都希望通过解除房地产市场，降低利率来扩大购房需求，湖南是第一个提出严格控制土地转让和减少去化周期的省份。
克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预计将保持高位稳定。目前，一些城市的土地拍卖因疫情而推迟。后续疫情结束后，应继续放量，未开工地块数量将继续稳步增长。要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，然后三四线城市才有可能轮回稳定。
