证券时报记者 吴家明
在过去的几年里，长期租赁公寓经常爆炸，租户和业主都成为了受害者。随后，长期租赁公寓市场也迎来了最强的监管。经过重组，长期租赁公寓市场开始合理发展。《证券时报》记者发现，为了降低风险，长期租赁公寓市场的玩家有很多新游戏玩法。
新的长租公寓玩法：
转移空置压力
高收低租受到长期租赁公寓行业的批评。面对不温不火的租赁市场，如何转移房屋空置的压力？
在此之前，我与一家长期租赁公司签订了一份为期五年的合同。我可以收到60个月的租金，但给对方66个月的租金相当于给长期租赁公司6个月的租金时间。一位曾经把房子租给长期租赁公司的业主告诉记者，我在合同期间支付每月的管理费，我也认为这是相当不合理的。记者发现，在过去，大多数企业和业主的签约方式主要是每年收取一个半或两个月的租金作为管理费。在合同期间，业主可以成为店主，无需承担风险控制。
现在有太多的长期租赁公寓，租赁市场也不是很好，我们也担心空置的压力。在深圳罗湖水北村，城市更新项目后，大量的租赁住房引起了许多长期租赁企业的关注。记者发现，一些长期租赁公寓的住房收集模式发生了很大的变化，特别是分担了空置压力。一家长期租赁企业的工作人员告诉记者，他们与业主签订的租赁协议将运营服务费改为每月租金的10%。如果房屋空置，长期租赁企业不需要将租金交付给业主。然而，我们的服务费包括维护、清洁、维护和维护。未来，我们每月还将收取每平方米的费用1.8元的系统服务费。
与以往的长期租赁企业包装装修模式不同，记者看到，现在一些长期租赁企业给业主的租金指导价格一般高于市场租赁价格，但前提是业主需要根据房屋面积的大小支付一定的装修费用。例如，70平方米的房0平方米的8600元，明显高于6500元左右的市场价格，但业主需要支付约6万元的估计装修费用，并有相当大的装修水平来匹配高租金。一家长期租赁企业的负责人告诉记者，现在有太多的长期租赁公寓，深圳的租赁市场也很普遍，我们也担心空置压力，加上过去的雷潮，我们在收到房子时会变得谨慎。记者还采访了许多业主，对于今天的租赁模式，大多数业主也觉得没有以前的模式具有成本效益，甚至让自己承受空置压力。
仍有痛点待解决
此外，为了减轻运营压力，记者发现一些长期租赁公寓也开始短期租赁。在福田八卦岭的一套高级公寓中，记者看到最短的租赁期限可能是一个月，但租金将相对较高。在长期租赁公寓短期租赁的背后，似乎突出了行业本身面临的困境：依赖资金和高租金率。业内人士认为，集中式长期租赁公寓的空置率通常应尽可能低于5%，分散式公寓应尽可能控制在10%以下。如果高于此标准，租赁企业的利润压力将会增加。
虽然经历了雷潮，但近年来，长期租赁公寓的发展越来越受到重视。无论是房地产企业背景下的长期租赁公寓品牌，还是创业和中介品牌，在重资产投资和规模扩张方面都更加谨慎。2021年8月，长期租赁企业首次披露了2021年集中租赁项目的业务数据。数据显示，65个集中项目在全国8个城市自由管理。记者从自由方面了解到，自由实现了107套集中式公寓，其中包括6个大型租赁社区，入住率稳定在98%。
过高的杠杆率和较低的盈利能力是过去几年长期租赁公寓行业面临巨大挑战的重要原因。过去，长期租赁公寓企业经常爆炸，事实上，这也是该行业进入理性健康时期的必要阶段。自去年以来，许多城市通过市场监管、减税、增加租赁住房供应、奖励和补贴等一系列措施，培育和发展了住房租赁市场。与此同时，许多城市也出台了标准化政策，从建立资本监管、规范租金支付周期、严格控制租金贷款等方面规范住房租赁市场的发展。华南评估咨询服务部负责人宋丽敏说：随着中国的公开发行REITs将经济适用房租赁纳入底层资产，我相信深圳市场的各种城市村改造、股票改造、新公共住房等市场参与者将更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、利润增长、经营管理能力等。
然而，对于租户来说，对长期租赁公寓质量和服务质量的投诉仍然很多，押金、租金支付、退款渠道和标准不统一。如何解决这些痛点和困难仍需要政府和企业的共同努力。
