证券时报记者 严翠
近年来，稳定房地产市场的政策密集出台。根据中原房地产研究所的统计数据，截至5月20日，当月已有56多个城市发布了稳定房地产市场的政策。5月23日，哈尔滨也加入了稳定房地产市场的行列，发布通知，废除了2018年5月发布的房地产市场监管政策。
《证券时报》记者发现，这一轮新的房地产政策呈现出三个新的特点：第一，这一轮新的房地产政策不再仅仅是为了刺激购买需求，而是与当地人口政策、人才政策相结合，希望杀死武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地方的最新房地产政策；第二，这一轮购买政策不再相对统一，而是有更多的自主权，根据自身情况采取灵活、多样化的稳定房地产市场措施，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北京、上海、广州、深圳等一线城市和少数重点二线城市的监管尚未明显放松，三、四级城市放松最大，不同城市之间的购买政策差距扩大。
一些接受记者采访的专家和业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是缺乏社会信心，当前的政策调整仍不是一个重大的积极因素，只是局部调整，短期内难以产生大规模的提振效应，但总体而言，房地产市场已开始触底。
结合人口人才政策
结合人口政策、人才政策等政策，是稳定房地产市场新政潮的新特征，也是未来的新趋势。
5月14日，东莞市住房和城乡建设局凌晨出台了房地产市场新政策，指出商业银行应实施差异化住房信贷政策，合理确定商业个人住房贷款首付比例和贷款利率。此外，符合国家生育政策的居民家庭可以购买新的商品房。
巧合的是，南京最新的购房政策也指出，南京户籍家庭有两个以上的孩子可以购买新的商品房，但也可以享受相关银行的最优惠贷款利率和其他支持。杭州的新政策明确规定，符合条件的三个子女家庭在注册新商品房公开彩票销售时，应优先考虑无房家庭。
房地产市场新政策与其他政策相结合的案例很多。沈阳最新的购房政策放宽了购房限制的条件，并倾向于两个或两个以上儿童的家庭和年轻人才。沈阳明确表示，在沈阳行政区域内有两套住房的居民家庭，可以在沈阳购房限制区域内再购买一套新的商品房。沈阳还规定，对于18岁以下的住房公积金家庭，使用住房公积金贷款购买自用住房，贷款限额可放宽至当期最高贷款限额1.3倍。
此外，对于年轻人才，沈阳再次扩大了对公积金贷款的支持范围和力度。在沈就业毕业后5年内，公积金贷款限额可放宽至当前最高贷款限额1.2倍。
5月19日，四川省泸州市还发布文件，明确对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业不满五年的大学(含专科、本科)毕业生、二孩、三孩家庭一次性购房款2%给予补贴。
此外，安徽省芜湖市对合格的青年人才给予最高20万元的购房补贴，山东省日照市对青年人才给予最高10万元的购房补贴，同时将首笔公积金贷款的最高购房额度提高到100万元。
相关情况已成为一种趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等城市对多子女家庭出台了新的购房政策，包括发放购房补贴、增加公积金贷款金额、放松购房限制政策。此外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市的最新购房政策也倾向于青年人才的贷款和销售限制。
北京大学博士后研究员张磊告诉《证券时报》，中国将进入少儿童老龄化社会，新生人口的减少和快递老年人口的增加是中国未来的人口趋势，日本和其他发达国家的政策经验表明，任何单独的政策和措施都不能在提高生育率方面发挥决定性作用，只有建立一套包括婚姻、生育、教育、住房、养老金、社会保障等方面的家庭支持计划，优化公共服务供应和公共资源配置，全面保障家庭发展，提高家庭生育意愿，这就是为什么这一轮新的购买政策与人才、人口等政策相结合的原因。
平安房地产市场研究副主任岳翔宇也告诉记者，以家庭儿童为放松限制的前提，实际上是缩小政策适用范围，减少宽松，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松逐步增加，避免放松速度导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比更加丰富。
许多专家表示，人口和人才政策的结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势。多子女家庭购房支持政策不仅可以促进合理购房需求的释放，还可以在一定程度上鼓励生育和人口增长。人才政策的结合有利于吸引各地人才就业，预计未来将有更多的城市跟进。
因城市政策形式多样，因城市政策形式多样
地方购房政策更加灵活、多样化、本地化也是这一轮稳定房地产市场政策浪潮的主要特征。在这一轮政策中，地方政府根据自身情况灵活采取调整公积金、优化贷款限制、降低首付比例、实施契税优惠、减少销售年限、购房补贴、振兴租赁市场等措施，调整城市购房政策。
长沙是这一轮稳定房地产市场新政潮中更引人注目的城市。其最新的购房政策明确规定，已在网上签交付房屋或已办理房地产登记的房屋在振兴出租房屋后，不计入家庭住房数量计算。在这方面，一些声音认为，长沙的新政策相当于多数需要强烈替代的改善家庭发放免费的门票。
然而，长沙市住房和城乡建设局官方答复称，该政策仍有限制。例如，业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供租赁住房合作协议》，盘活存量房供租赁住房，经营年限不得少于10年。同时，在目前的资格审查中，如果以家庭为单位，盘活一套或多套房屋作为租赁，家庭住房总数将暂时按照一户减少一套的原则减少，即在计算家庭住房庭在计算家庭住房总数时只减少一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等热点城市也根据自身情况推出了可选行动。天津将购买家庭第一套住房的公积金贷款最高限额从60万元提高到80万元；东莞将个人住房转让增值税免征期限从5年调整为2年，商品房产权证书2年；惠州取消惠阳区、大亚湾区；佛山五年二手住房不占购买配额，交易不限制；杭州新政规定，购买二手住房取消社会保障要求，非城市户籍家庭可连续缴纳社会保障或个人所得税12个月，降低二手住房购买门槛；苏州三年调整为两年，二手住房销售全面取消。
一些城市推出了刺激购房组合的拳头，如四川泸州最新稳定的房地产市场政策涉及购房补贴、优化土地转让条件、调整税收政策、实施差异化住房信贷政策、取消抵押贷款存款、优化完善二手住房网上登记备案、税收、转让登记工作流程等。
江苏常州和辽宁沈阳的稳定房地产市场政策也充满了诚意。其中，常州将限制销售时间从取得房地产证书后4年调整为2年。同时，第二次住房公积金贷款首付比例从50%降至30%。同时，公积金最高贷款额度为30万至60万，家庭最高贷款额度为90万。此外，常州还增加了对常州博士、35岁以下硕士等高端人才的支持。
其他城市稳定房地产市场的新政策也丰富多样。洛阳、上饶、连云港、梅州等城市将首付比例降至20%。株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等。或契税优惠，或购房补贴财政托市；无锡将个人住房转让增值税免征期限从5年调整为2年。
松绑尺度差别很大
目前，除国家降息政策外，北京、上海、广州、深圳等国家一线城市还没有出台其他显著的稳定房地产市场政策。南京取消二手住房购买限制的新政策在官方公告后不到三个小时内被紧急删除。此前，广州的一些银行在今年4月启动了接力贷款，并在当天停止。可以看出，在房地产市场方面，北京、上海、广州、深圳等重点城市仍没有显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究所认为，短期内，中央政治局会议将调整房地产市场支持当地实际完善房地产政策，预计城市实施步伐将进一步加快，强度或继续增加，预计一线城市政策将继续微调，以人才或救助为突破，修复市场信心，其他城市政策预计将继续增加，贷款、销售等限制性政策有优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23项措施，再次明确房地产定调稳地价、稳房价、稳预期。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持住房不投机的定位，支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场稳定健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业的特别关注，可以看出房地产市场形势严峻。中央政府支持地方政府从当地实际情况出发，完善房地产政策，表明中央政府支持地方政府根据城市政策改善房地产政策，发出更积极、更清晰的信号。
从数据来看，今年一季度中国房地产行业确实不容乐观。今年一季度，全国房地产开发投资同比增长0.7%的增长率进一步下降，商品房销售面积同比下降13%.销售额同比下降22%.7%。3月份，30个重点监测城市商品房交易面积环比增长48%，同比下降47%，百强房地产企业整体业绩规模也同比大幅下降47%。
缺乏信心是最大的问题
张磊告诉《证券时报》，在今年疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下滑。4月，房地产投资、销售、新建、建设等主要数据同比增速持续为负，降幅持续扩大，房地产行业企稳难度加大。目前，对于房地产来说，缺乏信心是最大的问题。改变房地产下行趋势的关键是扭转社会，尤其是居民对房地产行业的期望。目前的政策调整还不是重大利好，只是局部调整，短期内很难大规模提振整个市场。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联合并购工会信用管理委员会专家安光勇也告诉记者，目前整个房地产行业正处于严重下滑期，今年年初以来新冠肺炎疫情反复加剧，预计目前密集出台的房地产政策效果有限。
金融体系业内人士吴忠言表示，房地产产业链长，驱动效应强。这一轮稳定的房地产市场政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根发展具有现实意义和积极作用，也有利于房地产企业加快新房库存清理和房地产企业资金回笼。
从当地购房者的趋势来看，这一轮稳定的房地产市场政策在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手房日均上市量是新政前近一个月日均净上市量的近7倍。一些受访的房地产经纪人表示，自17日以来，二手房咨询量大幅增加。出于对市场前景的乐观态度，杭州的一些业主提高了上市价格，一些业主一次提高了80万元。但对于价格大幅上涨的业主来说，经纪人坦言有点离谱。深圳、天津和苏州的房地产经纪人也表示，最近有更多的人在看房子。p>
58安居客房地产研究院院长张波认为，4月份房地产市场整体面尚未全面复苏，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于触底复苏阶段。
此外，从全国的角度来看，房地产市场的政策也越来越宽松。5月20日，在5月15日第一个个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周，央行宣布了新一期LPR利率与5年以上个人住房抵押贷款密切相关LPR将15个基点降至4.45%。这意味着房贷利率的下调空间进一步开放，最低可达4.25%。
根据贝壳研究院发布的重点城市主流住房贷款利率数据，2022年5月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流住房贷款利率为4.91%，二套利率5.2019年以来，32%分别下降26个和13个基点，创下新低。
