最新一期LPR(贷款市场报价利率)已经落地。据《中国商业新闻》报道，自23日起，全国各大银行已开始按4日执行。.5年以上45%LPR与抵押贷款利率挂钩，加上央行在早期阶段降低第一套住房贷款利率下限的20个基点，包括天津、苏州、青岛等城市的部分银行已按最低限额4.新增第一套房贷款利率25%，目前最低。
招商证券银行首席分析师廖志明认为，随着房地产政策的明显放松，一线城市以外的大部分地区将逐步实施国家下限利率。
此外，值得注意的是，随着存款、金融管理、货币基金等居民资产收益率的下降，以高抵押贷款利率买房的股票买家开始倾向于提前偿还抵押贷款，这一话题最近一直在上升。一些银行个人贷款还款中心表示，提前还款确实可以减轻未来利息支出的压力，银行一直有这项服务，但只适用于有闲置资金的用户。
创始人证券分析师张伟认为，由于居民储蓄率高，疫情降低了消费意愿，低风险资产收益率短期内将较低，预计提前偿还抵押贷款短期内将继续存在。然而，随着抵押贷款利率的进一步下降，新的抵押贷款将逐渐增加，居民不会继续去杠杆化。
记者注意到，最近，越来越多的城市正试图进一步放宽四限政策，一些地区的购买限制和销售限制门槛逐渐降低或取消。业内普遍预测，房地产销售预计将连续8个月逐步回升。
多地“顶格”落地最新房贷利率
周一，全国各地的银行开始实施新一期LPR。央行五，央行宣布了最新一期LPR：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点，1年期LPR为3.7%与上月持平。
这是自2019年以来的LPR报价形成机制改革以来，首次出现一年期LPR不下降，五年期下降，后者下降创下最大纪录。前五年以上LPR经4次下调从4.85%降至4.6%，每次降幅不超过10个基点。
目前，大多数住房抵押贷款的利率基准超过5年LPR挂钩，即各银行采用挂钩LPR确定加加点的方式。结合央行、中国银行业和保险监督管理委员会15日降低首套住房贷款利率下限20个基点等优惠政策，机构普遍分析，目前房地产市场定向降息正在增加，旨在遏制房地产下滑势头。
22日，记者向多地银行网点电话咨询最新房贷利率，相关工作人员均确认已按照最新LPR实施，但具体上浮加点应根据与房地产的合作和购房者的个人信用确定。
首房首贷，购房面积小于140平方米，可根据最新情况进行LPR也就是4.45%处理。工行重庆某支行工作人员告诉记者，目前银行的基准利率水平最低。
此前，记者了解到，在央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布文件后，许多银行在基准利率的基础上将利率下限降20个基点。苏州、青岛、济南、郑州、天津等地部分银行的第一套房利率可低至4.4%。此次LPR下调后，各地第一套房利率水平也进一步下调，新购房者可按4.25%的最新下限是购房贷款，包括大银行、股份制银行和城市商业银行。
中国建设银行青岛某网点工作人员表示：如果你信用良好，你可以在基准利率的基础上降低20个基点第一套房。。青岛银行的一位贷款经理还表示，从21日起，该行新办理的第一套住房贷款利率进一步降至4.25%。另一位中介人士告诉记者，他们已经收到了几家城市商业银行的通知，从现在开始实施第一笔抵押贷款利率4.25%。中国建设银行苏州一网点个人贷款经理也向记者证实，首套房最新利率为4.25%。
除苏州二套房贷款利率与第一套房基本持平外，大部分实施4.城市二手房利率25%仍保持LPR 60基点的最低利率下限。中国建设银行天津某支行工作人员表示:第二套房没变，还是LPR 60基点，现在是5.05%青岛银行二套房利率也从5%开始.2%降至5.05%。
但相比之下，一线城市的抵押贷款利率普遍不接近下限。其中，北京大部分银行仍保持首套房5%(LPR 55基点，2套5.5%(LPR 105基点)利率水平，广州大银首套房最低可达5.05%(LPR 60基点)(LPR工行北京某支行个人贷款人员告诉记者，将20个基点降低，具体执行情况不清楚。
未来房贷空间大
廖志明认为，随着房地产政策的明显放松，一线城市以外的大部分地区将逐步实施国家下限利率。
数据显示，今年3月个人抵押加权平均利率为5.与去年12月相比，49%下降了14个基点，但仍明显高于同期新发行企业贷款加权平均利率(4.36%)。据贝壳研究院统计，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.与上月相比，45%分别下降了17个和15个基点，这是自2019年以来的月度新低。
但同期月度信贷数据和房地产销售数据仍不乐观，其中自2月中长期贷款（主要抵押）统计首次下降以来，4月份住房贷款再次减少605亿元，同比增加4022亿元；1~4月份商品房销售继续低迷，其中住宅销售同比下降30%以上，连续8个月量价下跌。
廖志明预测，随着越来越多的城市地区逐步实施国家下限利率，预计个人住房贷款加权平均利率将降至4.6%左右，比3月份低近90个基点。
一方面，房地产企业的流动性危机尚未解除，对房地产市场前景缺乏信心；另一方面，这一轮疫情反复干扰。在此背景下，除了地方政府对利率水平的因城施策外，放松房地产市场的措施仍在继续，包括去库存压力大的三四线城市和二手房数价持续下滑的热门二线城市。
例如，近日，湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合发布了《关于实施房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》~36个月的，严格控制新房地产开发用地审批；除省、市重点投资项目、物流、加油站用地外，连续两个季度非住宅商品房拆迁周期超过36个月的市、县暂停新的非住宅商品房用地审批和上市转让。
此外，在杭州、南京、东莞、无锡、武汉等热门城市推出优惠套餐，刺激改善需求后，许多城市最近试图进一步放开二手住房销售和购买限制，活跃二手住房市场的趋势更加明显。5月23日，哈尔滨正式宣布废除2018年房地产市场的区域销售限制政策，全面放开二手住房交易，促进商品房去库存。
然而，值得注意的是，在不久的将来，一些城市也出现了放松政策一日游的现象。业内人士认为，在一系列支持政策的支持下，住房不投机仍然是底线。
为什么购房者会掀起提前还贷潮？
目前，五年以上LPR 利率下限双双下调，新购房者贷款负担将减轻。根据第一套房最低4套.25%的利率水平以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例。购房者每月可少还621元，30年可累计减少利息支出22万元以上。
但就在一揽子政策鼓励新房需求的同时，一些股票买家坐不住。近日，互联网上提前还房贷的话题不断升温。综合网友的说法，大多与当时贷款利率高、银行存款利率、理财、基金收益率持续下降有关。此外，疫情增加了收入的不确定性，提前还款的意愿明显增加。
从贷款成本的角度来看，即使是选择和LPR与现有购房者有关的，只有在明年1月1日或与贷款发放日相对应的日期后，才能享受定向降息的好处。这意味着，如果购房者的贷款发放日期仅在5月20日之后，抵押贷款利率可以超过最新的5年LPR报价执行。从历年房贷利率来看，2019年以前很多买房的人房贷成本在5%甚至6%以上，与现在的利率相比差距很大。
另一方面，自今年以来，在股市和债券市场动荡的背景下，公共基金和净值转型后的银行金融收益率普遍下降，三年期和五年期存单利率低于3年期.在降低银行成本的过程中，5%的定期存款利率也进一步下降，居民资产端的收益率难以覆盖抵押贷款成本。
事实上，银行一直支持提前还款，但贷款合同往往约定36个月的锁定期，否则买方需要支付较小比例的违约费。一些银行客户经理告诉记者，提前还款确实可以减轻未来的负担，但只适用于持有闲置资金，没有更好的收入渠道的用户。建议买家不要跟随潮流。
以贷款总额100万元、等额本息、还款期限30年为例，在已经还款2年情况下，购房者可以选择“缩短还款年限、月供不变”和“减少月供、还款年限不变”两种模式，在将50万元闲置资金用于偿还本金之后，前一种方式大约可节省总利息60多万元，后一种方式可节省30多万元。
张伟认为，由于居民储蓄率高，疫情降低了消费意愿，低风险资产收益率短期内将处于低位，预计短期内提前还房贷将继续存在。但未来按揭利率会进一步下降，新的按揭贷款会逐渐增加，居民不会继续去杠杆化。
